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体育博彩沙巴平台官网2018年合肥包河区房价分析

时间:2019-05-04 10:02来源:未知 作者:admin 点击:
包河区是合肥四大行政区域之一,在老合肥的印象中,也算是南贵之地,但种种迹象表明,包河区的发展也开始出现严重分化。随着城市向外扩张,老城和新城之间差距越来越大,昔日

  包河区是合肥四大行政区域之一,在老合肥的印象中,也算是南贵之地,但种种迹象表明,包河区的发展也开始出现严重分化。随着城市向外扩张,老城和新城之间差距越来越大,昔日繁华之地,也终究逃脱不了落寞的一刻。

  我统计了合肥链家2018年全年所有二手房成交数据,共计5629个样本,均价16386元/平米,较去年16395元/平米下跌-9元/平米,基本持平。其中包河区成交654套,占全市总成交量的11.6%,基本是2017年成交量的近1倍半。

  接下来我将分区域对包河区房价做一个分析和点评。以环城河、一环路、望江路、二环路以及绕城高速为界,我将包河区分为三个部分,分别是:

  1、48中学区板块。具体范围为:环城河以南,南淝河以西,南一环路以北,金寨路以东。

  2、中环路内板块。具体范围为:南一环路以南,南淝河以西,望江东路以北,金寨路以东。

  本文所分析的数据主要是2018年的平均数据,并不能完全反映包河区当前的房价,因为过去一年中,很多小区房价在不断上涨(下跌),当前价格可能要比图表中的高(低)出不少。与这次对比的数据是2017年全年的分析,具体可参考我微信公众号“小易论楼市”文章《2017年合肥包河区二手房成交分析及购房建议》。

  包河区整体成交量有限,有些小区规模较小,成交基数也比较小,客观上会造成较大的误差。因此,成交量相对大的小区,房价数据比较贴合实际;成交量小的小区,价格数据相对失真,我会在文中做出修正。

  包河区去年三四季度的成交均价为15738元/平米,较2017年基数上涨1.67%,这个数值比2018年均值低0.3个百分点。成交周期也比全年均值延长10天左右,说明去年下半年,包河区房价是呈下跌趋势的,整体相对弱势。

  关于2018年滨湖区、政务区、经开区、蜀山区、庐阳区、高新区、肥西县和北城的分析,请关注我微信公众号“小易论楼市”,回复 “滨湖”、“政务”、“蜀山”等关键词查看。

  48中学区板块2018年共成交78套二手房,成交均价从2017年的16008元/平米涨至16337元/平米,上涨329元/平米,涨幅2.06%,略高于包河区均值。议价空间为3.09%,稍低于平均值;成交周期70.6天,比去年缩短8.2天,远低于平均水平。

  三四季度成交量占比只有全年的1/3多一点,成交周期更长一些,说明学区房上半年需求更旺盛,成交量更大。涨幅比全年略高一些,说明板块去年下半年比上半年上涨更多。

  我在去年文章《合肥的线年合肥初中学区最新排名》(微信公众号“小易论楼市”,回复“学区”查看)分析过48中学区质量,在7所真学区中,它的综合评分是最低的。

  在之前各区的分析中,我发现合肥部分比较热门的学区,比如“45中+南门小学”,“50中东校+西园小学”,“50中西校+安居苑小学”,“50中新校+奥体小学”,学区房去年甚至出现10%-15%的涨幅,相比附近非真学区小区能够体现出明显的溢价。

  而48中学区房成交均价为16337元/平米,全市二手房成交均价是16386元/平米,竟然不及全市平均水平,基本体现不出一个学区应有的溢价,48中学区房也是所有真学区里表现最弱势的,甚至不及46中。

  48中板块整体尽管呈现一定的上涨,但涨幅远不及其它真学区,且涨跌各半,这与其它真学区全面上涨的情况完全不同。种种迹象表明,48中正在走下坡路,合肥家长对48中学区的认可度也在慢慢降低,48中的没落其实是有规律可循的。

  随着时间流逝,老城区房子逐渐衰老,目前平均房龄已达到25年以上。近些年,老城区优质资源先后被分流到新城,老城区越来越不适合居住,大量年轻人开始逃离老城区。那些选择在老城区买房的人,多是为了孩子上学。

  在方圆9平方公里的环城河老城区范围内,分布着3所线中直线公里,这么小的范围内上演着残酷的“三国杀”。三所学校中,以45中最强势,其次是42中,最后才是48中。既然选择在老城区买老破小挂学区,为何不一步到位买一所顶级学区,反正也要花那么多钱,这应该是大多数家长的共同想法。因此,在市中心学位争霸赛中,45中脱颖而出,学区房成交量占了老城区一半以上,42中只有招架之力,48中则完全落于下风。

  14979元/平米涨至15219元/平米,上涨240元/平米,涨幅1.6%。议价空间为3.57%,略高于平均值;成交周期117.3天,比去年延长12.4天,高于平均水平。中环路内板块三四季度成交均价为15132

  万振逍遥苑四期(公寓)、绿地海顿公馆C、兰亭公寓、江南新里程、国贸公寓等,基本都是公寓类型,大都是劣质资产。还有一些下跌的小区,比如太宁花园

  世纪阳光花园、信达文景雅苑等,属于房龄较老,多层或者户型偏大,流动性差的劣质资产;还有一些比如玫瑰绅城、万振逍遥苑等,房龄不算很老,但板块弱势,资产表现略显劣质。这些公寓绝大部分单价是比较低的,占板块总交易量的40%

  元一柏庄,主要是房龄相对年轻,金地国际城主要是房价存在错周期补涨,海顿公馆A主要是品牌物业且为品质住宅产品,江南新里程住宅主要是局部需求大于供给。中环路外板块

  15968元/平米涨至16179元/平米,上涨211元/平米,涨幅1.32%。议价空间为3.08%,略低于平均值;成交周期102.1天,比去年延长22.9天,高于平均水平。三四季度成交均价为16220

  1.58%,比上半年略高一些,这说明去年下半年板块还在上涨。中环路外板块是包河区发展的外缘,房龄相对年轻一些。其实中环路外板块这样划分有点不太科学。以南二环路为界,路南和路北是完全不同的两个世界,以马鞍山路为界,路东和路西也是完全迥异的两个天地。之所以这样划分,主要还是因为二环路南二手房样本不足。

  金悦领地、地矿家园、丽阳兰庭、和地蓝湾、万振城市广场、珠光花园、珠光南苑、环宇大厦等,除了金悦领地外,几乎全部下跌。然而我们还应看到,这块区域的房龄并不是很老,平均大概在2011

  二环路北马鞍山路西小区也没有好到哪里去,平均房龄较老,大部分小区也是在下跌的。比如鑫苑望江花园

  银杏苑、曙宏南苑、体育博彩沙巴平台官网琥珀新天地等,房龄大都相对较老。桐城绿苑房龄相对年轻,涨幅基本跟大盘持平。铂金汉宫和柏林春天,存在一定的补涨因素。二环路南则是另一番景象。上涨较多的几个小区,比如天下锦城

  望湖城、绿地铭公馆、绿地中心公馆、信达天御等,平均涨幅都在5%-10%。除了望湖城外,这几个小区房龄基本都在5年以内。不仅涨幅最高,房价的绝对值也基本上也是板块内最高的几个小区,中环外板块优质资产跟劣质资产的分化,表现得更为明显。老破小劣质资产的代表银杏苑

  天下锦城之间的涨幅差距,已经达到了25%,真是不可思议(《合肥的优质房产和劣质房产》微信公众号“小易论楼市”)。包河区房价分析及近期购房建议

  就目前包河区现状来看,二环以内其实是乏善可陈的。45中对周边生源的严重吸血,压制着48中学区板块毫无用武之地,二环路内缺乏强势资源,房龄老化导致一众小区逐渐衰败,所以包河老城区的没落几乎是历史的必然。

  淝河片区和骆岗机场。需要注意的是,我这里所指的高铁板块,并非位于高铁南站周边的区域,而是“南二环路,宿松路,龙川路,金寨路”这个范围,距离高铁南站直线公里。

  和绿地中心公馆等优质房产,都位于这个区域。高铁板块处在政务区的外围,区位优势自不必说,板块内小区房龄整体比较年轻,街区规划整齐合理,十五里河两岸还有很多可供开发改造的地块,区域有一定的发展潜力。

  ,五金商贸城和五里庙装饰世界。为什么二环路北马鞍山路东的小区,即使房龄年轻,房价还跌跌不休,主要就是周边大环境太差所致。淝河片区并不具备四里河板块的环境优势,但如果规划合理且改造到位的话,同样具备一定的发展潜力。不过很可惜,从在售新盘的备案价格来看,基本都透支了未来两年的升值空间,至少目前,淝河片区难言有相对高的投资价值。

  我在之前的分析中就指出,骆岗机场片区是打通滨湖和老城区任督二脉的关键,如今传出骆岗机场要打造合肥中央公园的规划,这不得不说是一大利好。从面积上看,

  大致跟政务区差不多,从位置上看,处于老城和新城之间,地理条件确实得天独厚。但跟政务区和滨湖区相比,骆岗机场片区缺乏一些核心资源,比如行政资源、金融服务、优质教育资源等,而且还处于经开区、高铁高速和包河工业园三面隔离的状态,如果未来要取代两个新区的核心地位,我觉得还有一定难度。

  不管怎样,三大板块都位于高铁和高速沿线,这是合肥对外的一个窗口,代表了合肥城市的整体形象,我认为提升至市级发展战略高度也不为过。在合肥市区优质土地资源日益短缺的今天,包河区的三大板块被持续看好也在情理之中。整体来说,包河区目前新房的购房选择非常有限,像高铁板块

  ,已经非常难买。据我小密圈成员透露,龙川里剩余房源号头费7w,首付5成;高铁都市花园还剩下3栋楼,有一定的购入门槛。刚需如果想在包河区买到优质的房子,可能只有考虑二手次新房了。因为二环路内板块表现非常弱势,从投资角度来看,我不建议包河区的购房者选择二环路以内的区域。淝河板块的新房价格透支太厉害,毫无性价比可言,我也不建议。目前包河区能够考虑的小区主要集中在高铁板块,刚需可选择

  、绿地中心公馆、东方名邸等次新房,改善可考虑天下锦城和望湖城二手房。如果都没看得上的小区,那可能只有考虑滨湖了(关于合肥各区房价分析,请搜索关注微信公众号“小易论楼市”,回复“滨湖”、“政务”、“蜀山”、“庐阳”等区域关键词查看)。返回搜狐,查看更多责任编辑:

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